Garantie loyers impayés —
protéger vos revenus,
quoi qu'il arrive.
Même le locataire le plus sérieux peut traverser une période difficile. La GLI vous couvre jusqu'à 24 mois d'impayés, frais de procédure inclus, dès le premier euro non versé. Et elle est déductible de vos revenus fonciers.
et charges couverts
déclenche l'indemnisation
des revenus fonciers
procédure, dégradations
Qu'est-ce que la garantie
loyers impayés ?
La GLI est un contrat d'assurance souscrit par le propriétaire bailleur qui le protège contre les défaillances financières de son locataire. C'est le filet de sécurité indispensable de tout investissement locatif serein.
Lorsqu'un locataire cesse de payer son loyer — quelle qu'en soit la raison : perte d'emploi, séparation, maladie, difficultés financières — la procédure pour récupérer les sommes dues ou obtenir l'expulsion peut prendre de 12 à 24 mois. Durant cette période, le propriétaire continue d'assumer ses charges, ses impôts fonciers et, le cas échéant, les mensualités de son crédit immobilier.
La GLI prend le relais dès le premier mois d'impayé : elle verse au propriétaire le montant du loyer et des charges non perçus, et assume les frais de la procédure judiciaire. Le propriétaire est ainsi indemnisé comme si le locataire payait, pendant toute la durée du litige.
Notre GLI est proposée exclusivement dans le cadre d'un mandat de gestion locative. Nous nous occupons de la sélection du locataire, condition indispensable à la souscription, et gérons l'intégralité du dossier en cas de sinistre — de la relance amiable jusqu'à la déclaration auprès de l'assureur.
Ce que couvre notre GLI,
point par point
Trois garanties en une : les loyers impayés, les frais de procédure, et les dégradations laissées par le locataire.
Indemnisation du loyer charges comprises dès le premier mois de défaillance, après déduction de la franchise (équivalente au dépôt de garantie). Couverture jusqu'à 24 mois d'impayés consécutifs ou non. Le montant versé correspond au loyer réel inscrit au bail, sans plafond.
Honoraires d'huissier (commandement de payer, signification de congé, procès-verbal d'expulsion), honoraires d'avocat, frais d'expertise judiciaire et frais de justice engagés dans le cadre du recouvrement ou de l'expulsion. La prise en charge intervient sans avance de frais de votre part.
Remboursement des réparations locatives à la charge du locataire, constatées lors de l'état des lieux de sortie et excédant le montant du dépôt de garantie. L'indemnisation est calculée après déduction de la vétusté, sur la base des devis de remise en état. L'état des lieux d'entrée contradictoire est indispensable.
Conditions de souscription :
qui peut bénéficier de la GLI ?
La GLI est accessible à tout propriétaire bailleur dont le locataire présente un dossier financièrement solide. C'est pourquoi la sélection rigoureuse du locataire est à la fois une condition et une protection.
Critères de solvabilité du locataire
- Revenus nets mensuels représentant au moins 3 fois le loyer charges comprises
- Revenus stables et justifiables : CDI, fonctionnaire, profession libérale, retraité
- Justificatifs complets : 3 dernières fiches de paie, 2 derniers avis d'imposition, pièce d'identité
- Absence de fichage Banque de France (FICP) — vérifié lors de l'analyse du dossier
- En CDD ou intérim : accepté selon les assureurs, sous conditions de durée minimale restante
Conditions liées au bien et au bail
- Bail d'habitation principale (vide ou meublé) soumis à la loi du 6 juillet 1989
- État des lieux d'entrée contradictoire obligatoire — condition sine qua non pour la garantie dégradations
- Logement décent au sens réglementaire (surface, DPE, équipements)
- Loyer dans les limites du marché local — certains contrats plafonnent le loyer garanti
- Souscription avant l'entrée dans les lieux ou dans les 15 jours suivants
La GLI est déductible —
son coût réel est bien plus faible
qu'on ne le croit
La prime de GLI est une charge déductible des revenus fonciers au régime réel, au même titre que les honoraires de gestion. Son impact fiscal réduit significativement son coût net pour le propriétaire.
Conformément à l'article 31 du Code général des impôts, les primes d'assurance versées dans le cadre de la gestion d'un bien locatif sont déductibles du revenu foncier brut. Cela inclut explicitement la prime de garantie loyers impayés.
Concrètement, pour un propriétaire imposé dans la tranche à 30 % (plus 17,2 % de prélèvements sociaux), chaque euro de prime GLI réduit l'impôt de 47,2 centimes. Le coût net de l'assurance est donc inférieur à la moitié de son coût facial.
Pour un bien loué 800 € par mois, la prime GLI représente typiquement entre 2,5 et 4 % du loyer annuel, soit 240 à 384 € par an. Après déduction fiscale à 47,2 %, le coût net tombe à 127 à 203 € par an — soit 10 à 17 € par mois pour couvrir jusqu'à 24 mois d'impayés.
| Taux marginal | Prime brute | Économie fiscale | Coût net |
|---|---|---|---|
| 11 % + 17,2 % PS | 300 € | 85 € | 215 € |
| 30 % + 17,2 % PS | 300 € | 142 € | 158 € |
| 41 % + 17,2 % PS | 300 € | 175 € | 125 € |
| 45 % + 17,2 % PS | 300 € | 186 € | 114 € |
Exemple pour une prime annuelle de 300 €. Calcul indicatif hors situation personnelle.
Sans GLI : ce qui se passe
concrètement en cas d'impayé
Comprendre la procédure d'expulsion, ses délais et ses coûts permet de mesurer ce contre quoi la GLI vous protège réellement.
Le loyer n'est pas versé. Relances par courrier, appel téléphonique, contact du garant. Proposition d'un échéancier. Dans 30 à 40 % des cas, la situation se régularise à ce stade.
Acte d'huissier signifié au locataire. Coût : 150 à 250 €. Le locataire dispose de 2 mois pour régulariser. Sans régularisation, assignation en justice.
Audience devant le tribunal judiciaire. Délais variables selon les juridictions : 3 à 6 mois à Marseille. Honoraires d'avocat : 800 à 1 500 €. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire.
Signification du jugement, commandement de quitter les lieux, intervention de l'huissier avec la force publique si nécessaire. La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) suspend toute expulsion.
Vos questions sur
la garantie loyers impayés
La GLI est-elle obligatoire ?
Peut-on cumuler GLI et caution solidaire ?
Combien coûte la GLI ?
À partir de quand suis-je indemnisé en cas d'impayé ?
La GLI couvre-t-elle les dégradations commises par le locataire ?
Que se passe-t-il si le locataire part sans payer ?
La GLI fonctionne-t-elle pour une location meublée ?
Puis-je souscrire la GLI si mon locataire est déjà en place ?
Tout ce qu'il faut savoir
sur la GLI avant de souscrire
GLI et marché locatif marseillais : un contexte particulier
Marseille présente un marché locatif spécifique qui justifie particulièrement la souscription d'une GLI. Avec un taux de locataires parmi les plus élevés des grandes métropoles françaises (~60 % des ménages) et des revenus médians inférieurs à ceux de Paris ou Lyon, le profil socio-économique des locataires marseillais est plus fragile face aux aléas de la vie.
Les procédures judiciaires devant le tribunal judiciaire de Marseille ont des délais qui ont régulièrement dépassé 12 à 15 mois ces dernières années. Le risque financier pour un propriétaire sans GLI est donc significativement plus élevé qu'en moyenne nationale.
Comment la GLI s'intègre à notre mandat de gestion
Nous proposons la GLI exclusivement dans le cadre d'un mandat de gestion locative. Cette intégration n'est pas anodine : c'est nous qui sélectionnons le locataire, condition indispensable à la souscription et premier rempart contre le risque d'impayé. C'est aussi nous qui gérons les relances, la déclaration de sinistre et le suivi du dossier auprès de l'assureur — sans intervention de votre part.
En pratique, le propriétaire n'a qu'une seule action à accomplir en cas d'impayé : nous informer. Nous prenons en charge l'intégralité de la procédure.
GLI et réforme de la loi : ce qui change
La loi ALUR de 2014 a encadré les relations entre GLI et caution solidaire en interdisant leur cumul (sauf pour les étudiants). Depuis, le marché de la GLI s'est structuré : les contrats sont plus transparents, les délais de carence ont été raccourcis et les garanties dégradations ont été améliorées.
La loi de finances 2023 a confirmé la déductibilité de la prime GLI des revenus fonciers au régime réel. Il n'y a pas de plafond de déduction : la totalité de la prime annuelle est déductible, quelle que soit sa valeur absolue.
Choisir entre GLI et caution : notre analyse
La caution solidaire reste efficace lorsque le garant est facilement joignable, solvable et domicilié en France. Mais elle présente des limites : un garant qui refuse de payer doit être poursuivi séparément, ce qui allonge les délais. La GLI, elle, verse directement au propriétaire sans dépendre d'un tiers.
Notre recommandation : privilégier la GLI dans tous les cas où le locataire n'est pas étudiant et où le dossier répond aux critères de solvabilité. Pour les étudiants, la caution parentale ou la garantie Visale restent les solutions les plus adaptées — et la GLI peut s'y ajouter.
votre bien contre les impayés ?
La GLI se souscrit avec votre mandat de gestion locative. Contactez-nous pour analyser votre dossier et vous proposer la couverture adaptée.